「親が認知症になったら、実家はどうなるの？」。先に答えをお伝えします。
- 親の判断能力が下がると、実家の売買契約そのものが進められなくなることがあります。家族が代わりにサインすることもできません。
- その場合は、家庭裁判所に申立てをして成年後見人等を選んでもらう手続きが必要です。時間も費用もかかり、家族の希望どおりの人が選ばれるとも限りません。
- だから備えるのは「元気なうち」。①親の考えを聞く、②誰が決めるかを話す、③専門家に相談する、の3つから始められます。
この記事では、認知症になってからの手続きではなく、「なる前に」何を話しておくとよいかに絞って、札幌市南区の不動産会社で、老人ホームも運営する立場からお伝えします。すでに認知症と診断されている場合の売却の進め方は、認知症の親の不動産を売るには？成年後見の基礎知識をご覧ください。
なぜ、認知症になると実家が売れなくなることがあるのか
不動産の売買は「契約」です。契約をするには、自分が何をしているかを理解して判断する力（判断能力）が必要です。本人の判断能力が十分でないと、有効な契約を結ぶことが難しくなります。名義が親のままの実家を、子どもが親の代わりに売ることもできません。
この場合に使われるのが成年後見制度です。裁判所の案内によると、判断能力が十分でない方を法律面で支える仕組みで、家庭裁判所が後見人等を選びます。知っておきたいのは次の点です。
- 後見人を選ぶのは家庭裁判所：申立ての際に候補者を書けますが、候補者が必ず選ばれるとは限らず、弁護士・司法書士などの専門職が選ばれることもあります。
- 申立てから審判までの期間：裁判所の案内では、おおむね1〜2か月とされています。鑑定が行われる場合は、さらに時間がかかります。
- 申立て後に、やめにくい：申立てをしたあとは、家庭裁判所の許可がないと取り下げられません。また、本人の能力が回復するか亡くなるまで続き、家族の意向だけでやめることはできません。
- 報酬：後見人等への報酬は家庭裁判所が決め、本人の財産から支払われます。
- 居住用の不動産を売るには、さらに許可が必要：後見人が本人の居住用不動産を売却するには、事前に家庭裁判所の許可が要ります。施設に入っていて今は住んでいない家や、過去に住んでいた家も対象に含まれます。許可なく売った場合は無効とされています。
| 項目 | 判断能力があるうちに話しておく | 判断能力が下がってから |
|---|---|---|
| 実家の方針 | 親本人の言葉で聞ける | 本人の意思の確認が難しくなる |
| 売却の進め方 | 本人が契約できる時期なら、通常の売却ができる | 成年後見人等の選任と、居住用不動産の売却許可が必要になることがある |
| 決める人 | 家族で事前に話し合える | 家庭裁判所が選ぶ後見人等が関わる |
| かかる時間 | 家族のペースで進められる | 申立てから審判まで1〜2か月以上（鑑定があればさらに） |
元気なうちに決めておきたい3つのこと
「縁起でもない」と話しづらい話題ですが、次の3つなら、ふだんの会話の延長で切り出せます。
- 実家を、売るのか、持つのか。親の考えを聞いておく：「施設に入ったら、この家はどうしたい？」と聞いてみてください。「売ってよい」「残したい」のどちらでも、本人の言葉が一番の手がかりになります。
- 家族のなかで、誰が決めるのかを話しておく：きょうだいがいる場合は特に、窓口になる人を先に決めておくと、あとで揉めにくくなります。
- 家族信託・任意後見などの方法を、専門家に相談しておく：判断能力があるうちに契約で備える方法として、任意後見制度や家族信託などがあります。裁判所の案内では、任意後見は、本人が判断能力のあるうちに結んだ契約に基づく仕組みと説明されています。ご家庭に合うかどうか、費用はどのくらいかは、司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。
入居が決まってから慌てないために
老人ホームへの入居が決まると、入居の準備、荷物の整理、実家をどうするか、と短い期間に決めることが重なります。入居費用の見通しも、実家を売るかどうかで変わってきます。
入居後の実家の整理については、親御さんの施設入居で空き家になった実家｜売却と荷物処分の正しい手順、住民票や登記の住所のことは老人ホームに入居したら住民票は移す？もあわせてどうぞ。
札幌市南区・澄川で、いま考えておきたいこと
札幌市南区は、坂道や雪の多い地域もあり、ご高齢のご夫婦や一人暮らしの方にとって、戸建ての管理が負担になりやすい土地柄です。冬の前に、ご家族で一度、実家の今後を話してみるのもよいきっかけになります。
SMILIA（スミリア不動産）は、不動産の売買とあわせて老人ホームも運営しています。「まだ売ると決めたわけではない」「何から話せばいいか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。
まとめ
- 判断能力が下がると、実家を売れなくなることがある（家族が代わりにサインはできない）
- 成年後見人等は家庭裁判所が選ぶ。時間もかかり、居住用不動産の売却には別に許可が必要
- 元気なうちに、①親の考え、②決める人、③専門家への相談、の3つを
※本記事の内容は一般的な目安です。個別のご事情により異なりますので、手続きの詳細は家庭裁判所や司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。