「築40年の実家、売る前に何を見ればいい？」。ひとつ目の確認は、家の前の道の幅です。先に答えをお伝えします。
- 家を建てるには、原則として、幅4メートル以上の道路に、2メートル以上接している必要があります（接道義務）。
- この条件を満たしていないと、建て替えができない場合があります。昔の家には、当てはまらないものもあります。
- 見た目が道路でも、建築基準法上の道路でなければ、この条件を満たしません。まずは前の道の幅と、種類を確認しましょう。
この記事では、接道義務、2項道路、セットバックの基礎と、売る前の調べ方を、札幌市南区の不動産会社の立場でお伝えします。
接道義務とは
建築基準法では、建物を建てる敷地は、建築基準法上の道路（原則として幅4メートル以上）に、2メートル以上接していなければならない、と定められています。これを接道義務といいます。災害時の避難や、消防車の通行を確保するためのルールです。
この決まりができる前に建った家は、いまの基準を満たしていないことがあります。築40年を超える実家では、特に確認が大切です。
幅4メートル未満の道は、すべてダメ？
そうとは限りません。幅が4メートルに満たなくても、建築基準法の「2項道路」（みなし道路ともいいます）に当たる道であれば、建て替えができる場合があります。2項道路は、建築基準法ができた時点で、すでに建物が建ち並んでいた幅4メートル未満の道で、特定行政庁（札幌市など）が指定したものです。
ただし、2項道路に面した敷地で建て替えるときは、セットバックが必要です。道路の中心線から2メートルの位置まで、敷地を後ろに下げる（後退させる）ことです。セットバックした部分は道路として扱われ、建物を建てられず、敷地面積にも含められないため、使える土地が狭くなります。
売る前に、前の道を確認する方法
- 道の幅を見る：家の前の道の幅を、メジャーなどで測ってみてください。4メートルあるかどうかが、ひとつの目安です。
- 道路の種類を確認する：その道が建築基準法上の道路かどうか、2項道路かどうかは、札幌市の窓口で調べられます。不動産会社に確認を頼むこともできます。
- 敷地が道路に2メートル以上接しているかを見る：旗竿状の敷地など、入口が狭い土地では特に確認が必要です。
最終的な判断は、役所や専門家の確認が必要です。見た目だけで判断せず、売り出す前に確かめておくと、あとで慌てずに済みます。
建て替えできない家は、売れないのか
建て替えが難しい土地でも、売れないとは限りません。ただし、買い手は限られ、価格に影響することがあります。そのため、売り方の工夫や、買い手に正しく条件を伝えることが大切です。いわゆる「再建築不可」の土地の売り方は、札幌市南区の「再建築不可」や「私道付き」の土地、売却はできる？で詳しく説明しています。
札幌市南区・澄川で、いま考えておきたいこと
南区は坂道や古くからの住宅地が多く、道の幅や敷地の形が、いまの基準と異なる家もあります。家の値段は、道の条件でも変わります。まず、名前も電話番号も入れずに、匿名査定でご自宅の値段の目安を知るところから始めてみてください。SMILIA（スミリア不動産）は、不動産の売買とあわせて老人ホームも運営しています。実家のことでお困りでしたら、お気軽にご相談ください。
まとめ
- 家は、原則として幅4メートル以上の道路に、2メートル以上接している必要がある（接道義務）
- 満たしていないと、建て替えができない場合がある。昔の家には当てはまらないものもある
- 幅4メートル未満でも、2項道路ならセットバックで建て替えられる場合がある
- 売る前に、前の道の幅と種類を、市の窓口か不動産会社で確認する
※本記事の内容は一般的な目安です。個別の土地の条件により異なりますので、建築の可否は、札幌市の窓口や建築士などの専門家にご確認ください。