「親から相続した南区の空き家を売りたいけれど、買ったときの値段が分からない…」そんなご相談をよくいただきます。実は購入価格が不明でも、税金はきちんと計算できます。今回は譲渡所得と取得費のしくみを、できるだけやさしくご説明します。
結論から申し上げますと、買ったときの金額（取得費）が分からなくても、売った金額の5％を取得費として計算できる「概算取得費」という方法があります。ただしこの方法だと税金が高くなりがちなので、当時の資料を探すことがとても大切です。
そもそも「譲渡所得」と「取得費」とは？
空き家を売ったときにかかる税金は「譲渡所得税」といいます。これは「もうけ（利益）」に対してかかる税金です。計算の基本は次のとおりです。
譲渡所得（もうけ）＝ 売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 取得費…その不動産を買ったときの金額。建物の購入費や登記費用なども含みます。
- 譲渡費用…売るときにかかった費用。仲介手数料や解体費用などです。
たとえば、南区澄川の土地を2,000万円で売り、取得費と費用が合計1,200万円だった場合、もうけは800万円。この800万円に税金がかかるイメージです。つまり取得費が大きいほど、もうけが小さくなり、税金も安くなるのです。
取得費が「不明」なときはどうする？
古い家ですと、「親が何十年も前に買った家で、契約書も残っていない」というケースが少なくありません。南区は昭和のころに宅地開発が進んだ地域も多く、当時の資料が見つからないお住まいがよくあります。
取得費が分からない場合は、「概算取得費」として売った金額の5％を取得費とみなすことができます。たとえば2,000万円で売ったなら、取得費は100万円という計算です。
ただし、実際の購入額が100万円より高かった場合、本来より税金が高くなってしまいます。ですので、まずは資料探しをおすすめします。
取得費が分かる場合と不明な場合の税額を比べてみましょう
南区澄川の空き家を2,000万円で売った場合を例に、取得費が分かるときと不明なときの違いを表にまとめました（譲渡費用100万円、長期保有・税率約20％と仮定した簡易例です）。
| 項目 | 取得費が分かる場合 | 取得費が不明な場合 |
|---|---|---|
| 売った金額 | 2,000万円 | 2,000万円 |
| 取得費 | 1,500万円（契約書あり） | 100万円（概算5％） |
| 譲渡費用 | 100万円 | 100万円 |
| もうけ（譲渡所得） | 400万円 | 1,800万円 |
| おおよその税額 | 約80万円 | 約360万円 |
このように、取得費が分かるかどうかで税額が大きく変わります。だからこそ、昔の資料を探す価値があるのです。
取得費を証明するために探したいもの
購入価格を証明できる資料があれば、概算取得費より有利になることがあります。次のようなものを探してみてください。
- 売買契約書・重要事項説明書
- 購入当時の領収書や振込の記録（通帳）
- 住宅ローンの金銭消費貸借契約書
- 登記簿に記載された抵当権の金額（購入額の目安になる場合あり）
- 当時のパンフレットや分譲時の価格表
これらが見つからない場合でも、専門家が過去の地価データなどから取得費を推定できることがあります。あきらめずにご相談ください。
まとめ
取得費が不明でも「概算取得費（売却額の5％）」で税金は計算できますが、資料が見つかれば税金を大きく抑えられる可能性があります。南区・澄川エリアの空き家は古いものも多く、資料探しや税金のしくみに戸惑う方が少なくありません。まずは一度整理してみることが大切です。
SMILIA（スミリア不動産）では、介護と不動産の両方に詳しいスタッフが、空き家の売却から税金のご相談、ご両親の住まいの悩みまでワンストップでサポートいたします。南区澄川で空き家や相続のことでお困りの際は、どうぞお気軽にSMILIAへご相談ください。